Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 3/2023

Từ đầu năm đến nay nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà hồi phục với tốc độ chậm. Quý 3/2023, GDP cả nước ghi nhận mức tăng 5.33% so với cùng kỳ, tăng nhẹ so với mức tăng 4.05% của Quý 2/23. Lũy kết 9 tháng đầu năm  2023, GDP Việt Nam tăng trưởng 4.24% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn cách khá xa so với mục tiêu tăng trưởng 6.5% trong năm nay của Chính phủ. 

Đáng chú ý trong quý 3 có sự hồi phục của nhóm ngành Công nghiệp & xây dựng với mức tăng 5.19%, tăng vọt so với mức tăng 2.1% trong Quý 2/23, và mức -0.35% của quý 1/23. 

Nguồn: RESTA, Tổng cục Thống kê

Hậu Giang và Bắc Giang dẫn đầu cả nước về tăng trưởng kinh tế trong 9 tháng đầu năm 2023, với mức tăng tương ứng 13.3% và 13.25% so với cùng kỳ. 

Trong khi đó, 2 đầu tàu kinh tế là TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội vắng bóng trong Top 10 tăng trưởng 9 tháng đầu năm, với mức tăng so với cùng kỳ chỉ đạt tương ứng 4.57% và 6.08%. 

Nhìn chung lạm phát vẫn đang được kiểm soát theo mục tiêu đề ra của Chính phủ. Trong tháng 9, CPI ghi nhận tháng tăng thứ 3 liên tiếp với mức tăng 1.08% so với tháng 8 và 3.66% so với cùng kỳ. 

Trong quý 3, lạm phát tăng 2.89% so với cùng kỳ trong đó giá thuê nhà (tăng 28.5% so với cùng kỳ) là yếu tố tác động lớn nhất tới CPI, bên cạnh giá lương thực và giáo dục. 

CPI bình quân 9T/2023 tăng 3.16% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mục tiêu 4.5% của cả năm 2023.

So với quý trước, tình hình lao động có việc làm tiếp tục xu hướng tăng, khu vực công nghiệp và xây dựng phục hồi nhẹ. Quý III năm 2023, ghi nhận sự phục hồi nhẹ về lao động trong khu vực công nghiệp và xây dựng sau khi bị sụt giảm trong quý II năm 2023 do ảnh hưởng sụt giảm đơn hàng trong các ngành công nghiệp dệt, may, da giày; chế biến gỗ và điện tử. 

Số người có việc làm phân theo khu vực kinh tế theo quý các năm 2022-2023

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Trong quý này, thu nhập bình quân tháng của lao động tại vùng Đồng bằng sông Hồng là 8.4 triệu đồng, tăng 6.1%. 

Thu nhập bình quân đầu người theo khu vực

Nguồn Tổng cục Thống kê

Tính hết 9 tháng năm 2023, vốn đầu tư công thực hiện đạt 57.4% kế hoạch vốn 2023, tăng 23.5% so với cùng kỳ 2023.  

Lũy kế 9 tháng, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 20.2 tỷ USD, tăng 7.7% so với cùng kỳ.

Số dự án đăng ký mới 9T/2023 đạt 2254 dự án với số vốn đạt 10.23 tỷ USD, tăng 66.3% về số dự án và tăng 43.6% về số vốn so với cùng kỳ. Trong đó chủ yếu dòng vốn chảy vào khu vực công nghiệp chế biến chế tạo khi chiếm tới 83%.

Nguồn: RESTA, Tổng cục Thống kê

Lũy kế đến cuối tháng 9, FDI giải ngân đạt 15.9 tỷ USD, tăng 2.2% so với cùng kỳ, mức thực hiện cao nhất của 9 tháng trong vòng 5 năm qua. 

TP. HCM dẫn đầu về số lượng dự án được cấp mới, trong khi Hải Phòng đứng top đầu về lượng vốn đăng ký mới và điều chỉnh với hơn 2 tỷ USD, kế đến là Bắc Giang 1.7 tỷ USD và Nghệ An 1.3 tỷ USD.

Hoạt động thương mại dịch vụ duy trì mức tăng cao so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 9 tháng năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 9.7% so với cùng kỳ năm trước.

Ngân hàng nhà nước 4 lần hạ lãi suất huy động, kéo mặt bằng lãi suất cho vay về tương đương đầu năm 2022. Chính sách tiền tệ chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN hút ròng 90.000 tỷ qua kênh tín phiếu nhằm giảm áp lực tỷ giá.

Nguồn: Ngân hàng nhà nước
 

Theo số liệu mới công bố của Ngân hàng Nhà nước về tài chính, nguồn vốn đối với thị trường BĐS 9T/2023:

- Theo NHNN, đến hết tháng 6/2023, tín dụng BĐS ước tăng khoảng 4.7% so với cuối năm 2022, trong đó tín dụng kinh doanh BĐS tăng 18%, tín dụng nhà ở giảm 1.12%.

- Vốn tư nhân: số DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 3,400 DN, giảm 52.4%; vốn đăng ký 191 nghìn tỷ đ (-51.3%); 1.827 DN hoạt động trở lại (+3.3%) so với cùng kỳ 2022.

- Vốn FDI: vốn đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào BĐS đạt 1.86 tỷ USD (chiếm gần 10% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành, vốn FDI thực hiện đạt 763 triệu USD (chiếm gần 5%)

- NHNN 4 lần hạ lãi suất huy động, kéo mặt bằng lãi suất cho vay về tương đương đầu năm 2022. Chính sách tiền tệ chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN hút ròng 90,000 tỷ qua kênh tín phiếu nhằm giảm áp lực tỷ giá.

- Triển khai gói ưu đãi NOXH 120,000 tỷ, lãi suất thấp hơn từ 1.5-2%/năm so với thị trường. Phê duyệt đề án 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030.

- Các chính sách tài khóa hỗ trợ doanh nghiệp và người dân như cho phép giãn hoãn thuế, giảm 2% thuế VAT, giảm 30% tiền thuê đất góp phần làm giảm bớt - chia sẻ khó khăn cho thị trường.

- Tình hình GDP tăng trưởng thấp. Nền kinh tế có độ mở cao, dễ bị tác động mạnh bởi tình hình thế giới kinh tế, chính trị của thế giới: Chiến tranh Nga - Ukraine, chiến tranh Israel vs Hamas. Kinh tế Châu Âu đình trệ, lãi suất các ngân hàng trung ương như FED và ECB tiếp tục tăng cao gây áp lực lên tỷ giá và nền kinh tế trong nước.

- Lãi suất huy động đã giảm, tuy nhiên lãi suất cho vay vẫn chưa thực sự giảm do lượng tiền gửi tiết kiệm mà ngân hàng huy động trước đó vẫn ở mức cao, cung tiền trong nền kinh tế bị hạn chế do NHNN hút tiền qua tín phiếu để ổn định tỷ giá. Cho nên thị trường cần thêm thời gian để doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được khoản vay lãi suất thấp. Cầu mua, thuê nhà ở giảm, dẫn đến cho vay nhà ở giảm hoặc tăng chậm.

- Gói tín dụng hỗ trợ NOXH triển khai nhưng doanh nghiệp khó tiếp cận do các thủ tục còn nhiều vướng mắc chưa thể đẩy nhanh. Hơn nữa lãi suất ưu đãi cho NOXH vẫn ở mức cao, khoảng trên 8%/năm khiến người mua vẫn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận.

Với nhiều yếu tố bất lợi từ vĩ mô cùng các chính sách điều hành của chính phủ, thị trường bất động sản chuyển dịch về hướng tới các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như Chung cư, nhà đất, đất nền. Trong quý 3/2023, lượng tiêu thụ BĐS nhà ở đạt khoảng 5,770 giao dịch, gấp 1.5 lần so với quý trước, xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới. 90% lượng giao dịch đến từ căn hộ chung cư của các dự án đã triển khai trước từ các chủ đầu tư lớn ở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng. Các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn: ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… nhằm thúc đẩy bán hàng.

Phân khúc căn hộ gắn liền với nhu cầu ở thực nên vẫn được quan tâm lớn. Do lượng cung bị hạn chế nên mức giá vẫn ở mức cao, thị trường ghi nhận mức giá tăng 2-3% so với năm 2022.

Thị trường Hồ Chí Minh

Nguồn: Savills

Nguồn cung được cải thiện: Trong Q3/2023, số căn mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm lên 2,528 căn. Các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ trả lãi và gốc trong thời gian đầu, kéo dài lịch thanh toán và các chương trình cam kết thuê.

Thị trường Hà Nội

Nguồn Savills

Quý 3 ghi nhận mức sụt giảm ở nguồn cung 47% so với cùng kỳ năm ngoái với 1,891 căn hộ hạng B, không có nguồn cung hạng A, C. Số lượng giao dịch là 2,100 giao dịch, giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Với tình hình khó khăn của vĩ mô, nguồn cung và lượng giao dịch đều ở mức thấp. Trong tình hình đó, điểm sáng của thị trường bất động sản là việc Gia Lâm lên quận. Thị trường Gia Lâm đóng góp 31% nguồn cung và 29% lượng giao dịch của thị trường Hà Nội. Về tương lai, thị trường sẽ chào đón thêm 2,200 căn hộ từ nay đến cuối năm 2023 khi các dự án hoàn thành. 

Khảo sát mối quan tâm về loại hình đầu tư BĐS theo báo cáo khảo sát của batdongsan.com.vn, loại hình Đất nền vẫn là loại hình được ưu tiên lựa chọn hàng đầu do có tiềm năng tăng giá tốt và gắn với nhu cầu để ở cao hơn so với Nhà Phố hay Biệt Thự. Đất nền được lựa chọn với tỉ lệ 46%, tiếp theo là chung cư với 24%.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Tuy vậy tình hình giao dịch vẫn sụt giảm do sự khó khăn về tình hình kinh tế và mức lãi suất chung vẫn khó tiếp cận với các nhà đầu tư. Theo đánh giá của các môi giới và các chuyên gia, thị trường đất nền phải đến cuối năm 2024 mới có thể sôi động trở lại.

Khảo sát mức biến động giá bất động sản dựa trên tin rao trên nền tảng Resta tới Q3 năm 2023 trên 2 thị trường Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Biến động giá nhà đất Hà Nội

Nguồn: RESTA

Biến động giá nhà đất TP. HCM

Nguồn: RESTA

Nhìn vào biểu đồ, có thể thấy giá bất động sản ở 2 thành phố lớn có sự tăng nhẹ ở Q3/2023. Giá đất thổ cư ở Hà Nội trung bình dao động từ 70-90 triệu/m2, nhà trong ngõ: 120-130 triệu/m2, nhà phố dao động ở mức 280-300 triệu/m2. Giá đất thổ cư ở HCM khoảng 50-70 triệu/m2, nhà trong ngõ: 100-120 triệu/m2, nhà phố từ 180-220 triệu/m2.

Các yếu tố ảnh hưởng:

- Kinh tế thế giới chậm lại, lãi suất tăng cao, tốc độ tăng trưởng GDP trong nước thấp, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. 

- Các chính sách tài khóa hỗ trợ thuế, tiền thuê đất… chính sách tiền tệ: hạ lãi suất giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay nhằm phục hồi nền kinh tế.

- Cùng với bối cảnh mới sau đại dịch, các ảnh hưởng của chiến tranh thương mại, Việt Nam và các nước Đông Nam Á nổi lên là điểm đến mới của dòng vốn ngoại, đóng góp vai trò lớn hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi. Ngoài ra lao động và thu nhập sẽ tăng lên.

- Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công từ nay đến cuối năm phấn đấu đạt giải ngân tối thiểu 95%, tức khoảng hơn 40% cần phải hoàn thành. Hạ tầng được xây dựng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ tạo tiền đề cho kinh tế phát triển và thị trường bất động sản phục hồi.

- Luật đất đai sửa đổi, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản sắp trình trước quốc hội vào tháng 10/2023

Về cầu: Nguồn cầu dần được nâng cao do niềm tin cải thiện, lãi suất đang hạ dần tạo cơ hội cho những người có nhu cầu ở thực cũng như có đủ điều kiện tài chính để mua bất động sản. Tuy nhiên tăng trưởng GDP thấp hơn kỳ vọng cũng khiến cho cầu từ nay tới cuối năm khó có thể có sự đột phá. 

Về cung: Các dự án mở mới không có, chủ yếu là các dự án đã và triển khai các giai đoạn bán hàng tiếp theo. Giá bán ổn định, có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc chung cư và đất nền.

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường phải đến giữa năm 2024 mới bắt đầu hồi phục trở lại và tăng trưởng rõ nét hơn bắt đầu từ 2025 khi các yếu tố vĩ mô thế giới và trong nước được cải thiện. Sự phục hồi được dẫn dắt từ các thị trường trọng điểm như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bình Dương sau đó lan tỏa dần ra các thị trường vệ tinh.

Vui lòng cài Ứng dụng Resta để tải bản Báo cáo đầy đủ!